园区招商率突破90%之后，运营方靠什么持续盈利？这是不少产业地产操盘手面临的真实困境。上海孛覃实业有限公司在多个园区项目中给出的答案是：让产业投资与物业管理形成双向赋能，而非各自为政。

行业现状：两张皮还是双引擎？

目前多数园区的做法是招商团队管前端，物业团队管后端，中间缺乏利益共享机制。结果往往是：物业只关心收缴率，对入驻企业的扩租需求、设备升级诉求反应迟钝。而工程管理若仅停留在维修层面，就更难支撑产业客户的定制化改造需求。

孛覃实业在园区运营中尝试打通这条链路——物业团队定期反馈企业扩产信号，投资部门据此评估跟投或空间扩容方案。

核心技术：资源整合的三个抓手

具体落地时，孛覃实业依托资源整合能力构建了三层服务架构：

• 空间资产管理层：通过能耗监测与工单系统，将工程管理响应时间压缩至30分钟以内
• 产业服务层：为入驻企业对接政策申报、供应链金融等增值服务，物业费收缴率因此提升约12个百分点
• 投资协同层：对高成长性租户提供租金换股权等灵活方案，形成产业投资与物业管理的收益闭环

选型时建议园区运营方重点考察服务商是否具备跨部门数据打通能力，而非单纯比较物业费单价。

应用前景

随着制造业企业轻资产化趋势加强，园区运营正从“收租+保安保洁”向“空间服务+产业赋能”演进。孛覃实业的实践表明，把工程管理数据用于投资决策，能让园区在招商谈判中多一张底牌。未来三年，这类协同模式或将成为长三角园区差异化竞争的关键变量。